Daha fazla bilgi için,
lütfen iletişime geçin :
Hukuk Bültenleri
29/09/2021 https://www.esin.av.tr/wp-content/themes/esin/images/esin.jpg

COVID-19: Alışveriş Merkezlerinde Alınması Gereken Tedbirlerle İlgili Açıklamalar

Hukuk Bültenleri
Covid-19
Gayrimenkul Hukuku
Genel

Yeni Gelişme

Sağlık Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından geçtiğimiz hafta açıklanan normalleşme planı kapsamında 11 Mayıs’tan itibaren tekrar açılması gündeme gelen alışveriş merkezleri (“AVM”) ve AVM’de bulunan mağazalarda alınması gereken tedbirler açıklandı. Açıklamada belirtilen önlemlere ilişkin henüz Resmi Gazete’de yayımlanan bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu açıdan belirtilen önlemleri şimdilik rehber (“Rehber”) olarak adlandırmayı tercih ediyoruz.

Hâlihazırda ve sadece eczane ve hipermarketler gibi mağazaların açık olduğu az sayıdaki AVM’nin ve kiracılarının da en kısa sürede Rehber’de yer alan önlemlere uyarak faaliyetlerine devam etmesi mevzuata uyum ve toplum sağlığı açısından önemlidir.

Bilindiği üzere AVM’lerin belirli üniteleri (örn. restoran, sinema, tiyatro oyun alanları gibi) haricinde AVM’lerin kapatılmasına ilişkin bir yasal düzenleme bulunmamaktaydı. COVID-19 salgınıyla mücadele kapsamında hem AVM yatırımcıları hem de perakendeciler toplum sağlığını dikkate alarak ortak bir paydada buluşmuşlar, özellikle perakendecilerin mağazalarını kapatma yönündeki eğilimleri, AVM yatırımcılarının kendi inisiyatifleriyle AVM’lerini kapatma kararı almasına yardımcı olmuştu. Geçen “yeni anormal” dönem içinde, özellikle fazla sayıda mağazası olan ve anchor kiracı (AVM’ye ziyaretçi çeken önemli marka ve mağaza) sayılan bazı yerli perakendeciler AVM’lerdeki mağazalarını açma yönündeki taleplerini belirtti. Bunun yanı sıra, bazı anchor kiracılar ve mağazalarsa daha temkinli davranmak istediğini dile getirdi.

Üretim, tedarik zinciri, tüketim ve istihdam gibi birçok alanı etkileyen ve ekonomik hareketliliğin Türkiye’de yoğun bir şekilde yaşandığı AVM’ler normalleşme planında önceliklendirildi. Tekrar faaliyete geçmeye hazırlanan AVM ve perakendecilerin Rehber’deki tedbirlere eksiksiz uymaları, kendi aralarındaki “kiralanan yeri elverişli durumda bulundurma” veya “mesai saatlerinde mağazayı açık bulundurma” gibi sözleşmesel yükümlülüklerinin yanı sıra, COVID-19 ile mücadele açısından toplum sağlığına karşı sorumluluklarının yerine getirilmesi için de önem kazandı. Zira tedbirlerin uygulanmasında yaşanacak eksiklik veya hatalar, ileride AVM ve perakendecilerin itibarlarını çeşitli şekillerde olumsuz yönde etkileyebilir.

Bu tedbirlerin alınması, AVM yatırımcıları için ek masraflara sebebiyet verecektir. Bu ek masrafların ne oranda ortak gider olarak kiracılara yansıtılacağının tespit edilmesi önümüzdeki günlerde hukuki ve ekonomik açıdan değerlendirilmesi gereken konularından biri olacaktır. Bu eksende perakende birliklerinin kira ve ortak alan bedeline ilişkin ödemesiz dönem gibi talepleri AVM’ler tarafında ek maliyetler doğurmaktadır. En azından maliyetlerin bilinir olması sayesinde, taraflar arasında daha gerçekçi bir platformda tartışılabileceğini ümit ediyoruz.

Ziyaretçi sayısına ve mağaza içerisinde bulunabilecek müşteri sayısına ilişkin, giyim ve kozmetik sektöründe faaliyet gösteren perakendecilere ilişkin ve yeme-içme (fast food, yerinde tüketim) alanlarında faaliyet gösteren kiracılara ilişkin masa ve sandalyelerin kullanımının yasaklanması gibi tedbirler AVM’de yer alan kiracıların kira uyarlaması talebinde bulunma ihtimalini de gündeme getirmektedir.

Her ne kadar artık perakende ve AVM’ler iç içe geçmiş olsa ve bu anlamda dostane çözümlere öncelik vermeyi tercih etseler bile tarafların uyuşmazlık sebebiyle mahkemelerde yasal yollara başvurulması halinde dava sürecinin çok uzun süreceği ve taraflar arasındaki dostane ticari ve sözleşmesel ilişkiye zarar vereceği dikkate alınmalıdır. Bu noktada, söz konusu süreçlerin mümkün olan en kısa sürede tamamlanabilmesi için, İstanbul Tahkim Merkezi (ISTAC) gibi alternatif uyuşmazlık çözümü yöntemleri hakkında yapılacak yeni protokollerle önceden anlaşmaya varılmasını, olası ihtilafları hızlı ve daha az masraflı sonlandırmak adına tavsiye ediyoruz.

AVM ve mağazalar arasındaki ilişkiye ek olarak, güvenlik, temizlik ve bakım gibi hizmetlere yönelik ek tedbirler kapsamında altyüklenicilerden alınan hizmetlere ilişkin sözleşmelerin de tekrar gözden geçirilmesi gerekecektir.

Rehber, AVM ve perakendeciler için hangi tedbirlerin alınmasını öngörüyor?

Rehber’de alışveriş merkezlerinin ve perakendecilerin alması gereken önlemler ve yeni “anormal” dönemde alışveriş merkezleri içinde uyulması gereken kurallar aşağıdaki şekilde belirlendi:

1. Alışveriş Merkezlerinin Alacağı Tedbirler:

(a) Alışveriş Merkezi Giriş-Çıkışlarına İlişkin Önlemler

  • AVM içerisine COVID-19 önlemleriyle ilgili bilgilendirme afişler asılması ve uyulması gereken kurallar video veya anons ile duyurulması;
  • AVM içerisindeki uygun yerlerde ve girişlerde el dezenfektanı bulundurulması;
  • AVM girişinde bulunan hava perdelerinin kapatılması (mevcutsa);
  • Giriş ve çıkışların, ziyaretçilerin birbirleriyle temas etmeyeceği şekilde düzenlenmesi;
  • Giriş ve çıkışlar için zemine tek yönlü gidiş-geliş işaretleri konulması;
  • Kişilerin birbirlerine yakın olabileceği yerlerde sosyal mesafenin korunabilmesi için en az bir metre mesafe ile zemine işaretleme yapılması;
  • Giriş kapılarının sayılarının artırılması;
  • AVM’den çıkış yapan kişi sayısı kadar kişiye giriş izni verilmesi;
  • AVM içerisinde tıbbi maske takılmasının zorunlu tutulması ve tıbbi maskesi olmayan ziyaretçilerin AVM’ye alınmaması;
  • AVM girişinde ateş ölçümü yapılması, 38 dereceden fazla ateşi olan ziyaretçilerin içeri alınmaması ve sağlık birimlerine yönlendirilmesi;
  • Ziyaretçilerin sıra ile içeri alınması;
  • Ziyaretçilerin AVM içerisinde grup halinde dolaşmaması ve 3 saatten fazla bulunulmamasına ilişkin anons veya video yayını yapılması;

(b) Ortak Alanlara İlişkin Önlemler

  • Yemek katında bulunan masa ve sandalyelerin kullanımının engellenmesi;
  • Toplu etkinlikler, promosyon uygulamaları, broşür dağıtımı, dinlenme alanlarının kullanımı, çocuk oyun alanları ve sinemalar, mescitler, oto yıkama, vale hizmetleri, genel alanlarda yemek ve gıda tüketimi, tekerlekli sandalye kullanılması, sigara içme alanlarının kullanılması, mama sandalyesi kullanımı ve bebek arabası kiralanması gibi durumlara izin verilmemesi;
  • Asansör kapasitesi 1/3 oranında azaltılması ve bu sayının asansör kapısında belirtilmesi;
  • AVM içerisinde bulunan kişi sayısının her 10 metrekare için 1 kişiyi geçmeyecek şekilde sınırlandırılması;

(c) Alışveriş Merkezlerinde Alınacak Hijyen Önlemleri

  • Yürüyen merdiven bantları, ortak alan kapı kolları, tırabzanlar ve asansör düğmeleri gibi alanların günde en az 3 kez dezenfekte edilmesi;
  • Dezenfektan püskürtme tüneli uygulamalarından kaçınılması;
  • Tuvaletlere el yıkama ve maske kullanımı ile ilgili afişler asılması;
  • Tuvaletlerde tek kullanımlık kâğıt havlu sistemine geçilmesi;
  • Tuvaletlerde sıvı sabun bulundurulması ve devamlılığı sağlanması;
  • Tuvalette kullanılan musluk ve sabunun mümkünse fotoselli olması;
  • Tuvalet kapılarının elle açılmasının engellenmesi, kapı yerine mahremiyeti sağlayacak çözümler bulunması;
  • Tuvalet temizliği için 1/10 sulandırılmış Sodyum Hiporklorit Cas No: 7681-52-9 kullanılması.

(d) Havalandırmaya İlişkin Tedbirler

  • Etkin havalandırma sağlanması (Buna ilişkin bir tanım bulunmamaktadır ancak aşağıdaki hususların gerçekleştirilmesi halinde bu kriterin sağlandığına ilişkin argüman olabilir.);
  • Havalandırma sisteminin filtre değişimleri ve kontrollerinin düzenli yapılması;
  • Filtre değişimi yapan personelin N95 veya FFFP2 maske, eldiven ve yüz siperliği kullanması;
  • Çıkartılan filtrelerin iki kez poşetlenerek atılması;
  • Klima santrallerinin normal temizlik periyotlarının kısaltılması;
  • Merkezi havalandırma dışında klima sistemlerinin kullanılmaması;
  • Havalandırmanın 7/24 çalışmaya devam etmesi;
  • Kirli hava çıkışının yapıldığı alanlardan insan geçişinin engellenmesi;
  • Sık kullanılan alanların su ve sabunla temizliğinden sonra dezenfekte işlemi yapılması.
  1. Perakendecilerin Alacakları Tedbirler,
  • İşyerleri içerisine COVID-19 tedbirleri ile ilgili afişler asılması;
  • İşyeri içerisinde, kasalarda ve giriş çıkışlarda, el dezenfektanı bulundurulması;
  • Personelin maske kullanması;
  • İşyeri içinde kalabalığın önlenmesi için kapı önüne basit önleyici/engelleyici konulması (kırmızı bir bant, plastik duba gibi);
  • İşyerine, çalışanlar dahil 8 metrekareye 1 kişi düşecek şekilde ziyaretçi alınması (ör. 32 metrekarelik bir mağazada 2 çalışan varsa içeri ancak 2 müşteri aynı anda alınabilir);
  • Sosyal mesafe tedbirlerinin işyeri içinde ve dışında (örn. mağaza girişi) da alınması ve zemine en az bir metre mesafe ile işaretler konulması;
  • Deneme kabinlerinin mümkün olduğunca az kullandırılması;
  • Deneme kabini kullanım süresinin 10 dakikayı geçmemesi, maskelerin çıkartılmaması yönünde uyarılar yapılması ve her bir müşteriden sonra havalandırılması ve sık kullanılan yüzeylerin dezenfekte edilmesi;
  • Kullanılmadığı zamanlarda kabinlerin kapılarının açık bırakılarak havalandırılması;
  • İkiden fazla deneme kabini bulunan işletmelerde, kabinlerin birer atlanarak dönüşümlü kullanılması ( ilk seferde 1,3,5 numaralı kabinler sonraki seferde 2,4,6 numaralı kabinler gibi);
  • Denenen ürünlerin insan sağlığına zararlı ultraviyole ışınları uygulaması yapılmaması;
  • Kozmetik ürünlerin ve parfümlerin denetilmemesi;
  • Temassız ödeme yöntemlerinin teşvik edilmesi, nakit kullanımından kaçınılması;
  • İşyeri temizliğinin günlük olarak yapılması;
  • Sık kullanılan alanların su ve sabunla temizliğinden sonra dezenfekte işlemi yapılması;
  • Çalışma tezgahlarının en az %70 alkol barındıran dezenfektanlarla dezenfekte edilmesi.
  1. Hem AVM’nin Hem Perakendecilerin Personellerine İlişkin Tedbirler
  • Mal kabul bölümünde el dezenfektanı bulundurulması;
  • Mal kabul bölümünde çalışan sayısının azaltılması;
  • Dezenfektan püskürtme işlemi yapılmaması;
  • Berber, kuaför ve güzellik salonlarında alınması gereken tedbirlere, bu işletmelerin de uyması;
  • COVID-19 belirtisi gösteren, tanısı olan veya temaslı olan personelin en az 14 gün çalıştırılmaması;
  • Belirti gösteren personelin izole edilmesi ve sağlık birimlerine yönlendirilmesi;
  • Vardiyalı çalışma ile aynı anda bulunacak personel sayısının en aza indirilmesi;
  • Personelin maske takması ve nemlendiğinde veya kirlendiğinde değiştirilmesi sağlanması;
  • Yeni maske takılırken ellerin dezenfekte edilmesi;
  • AVM ve iş yerlerinde yemeklerin çalışanlara kumanya şeklinde verilmesi ve bunun organizasyonunun AVM yönetimi tarafından yapılması;
  • Toplu halde yemek yenmemesi;
  • Güvenlik personeli için camlı kabin kurulması, böyle bir imkân yoksa sosyal mesafeye uyulması;
  • Güvenlik personelinin, yakın temasta bulunulacaksa (üst araması gibi), kişisel koruyucu ekipman kullanması;
  • Vücut salgılarıyla gözle görülür bir kirlenme olasılığı yoksa eldiven kullanılmaması;
  • Kişisel koruyucu ekipman kullanımı konusunda eğitim verilmesi, bu ekipmanların görev süresince kesintisiz kullanılması;
  • Eldiven ve maskelerin atılırken iki kat poşetlenmesi, yüz koruyucu ve gözlüğün ise en az 70 derece alkolle dezenfekte edilmesi;
  • Temizlik personelinin tıbbi maske ve eldiven kullanması.

Getirilen tedbirler ile alakalı farklı hukuk dallarını ilgilendiren ve tedbirlerden etkilenen her bir taraf açısından değerlendirmesi gereken soruları aşağıda sıralıyoruz:

Her kira sözleşmesinin kendi dinamikleri içinde değerlendirilmesi gereken konular:

  • Kiraya verenin önlemlere ilişkin katlanmak zorunda olduğu masraflar nelerdir? Ortak giderler nasıl paylaştırılmalı ve düzenlenmelidir?
  • Önceden de ödeme güçlüğü çeken mağazalar için fesih prosedürü şimdiden nasıl tasarlanmalıdır?
  • Perakendeci olarak artık ihtiyaç duymadığım bir AVM mağazasının sözleşmesini en az masrafla ve en doğru yöntemle nasıl feshedebilirim?
  • Hangi ek önlemlerin masrafları ortak alan masrafı olarak perakendecilere yansıtılabilir?
  • Açıklanan önlemler çerçevesinde kafe, restoran, oyun alanları ve spor salonları açısından akde vefa süresi yeniden değerlendirilmeli midir?
  • Açılan AVM’lerde mağaza açmayan perakendeciler veya AVM’ler açısından başvurulabilecek sözleşme hükümleri ve tamamlayıcı hukuk kuralları nelerdir?
  • Alınan tedbirleri yerine getirmeyen AVM veya perakendeciler birbirlerine karşı hangi taleplerde bulunabilir? Bu konuda nasıl bir analiz yapılabilir ve gerektiğinde hızlı müdahale mümkün mü?
  • Proje finansmanı çerçevesinde açılan AVM’lerin banka kredi sözleşmeleri kiracılarla olan pazarlıkları nasıl etkileyecek? Finansman sözleşmelerinde bu değerlendirmeyi etkileyebilecek hükümler yer alıyor mu?
  • Rehber’de yer alan önlemler çerçevesinde altyüklenici sisteminin yeniden gözden geçirilmesi sözleşmenin tadilini gerektirir mi? Fesih bir alternatif mi?
     (Kira Hukuku)
İş hukuku anlamında sorulabilecek sorular:

  • Çalışan sayısında ve vardiyalarda düzenleme yapılmasının iş hukukuna etkileri nelerdir?
  • Alınan tedbirlere uymayan personele ilişkin uygulanabilecek müeyyideler neler olabilir?
  • Vardiyalı çalışma ile aynı anda bulunacak personel sayısının en aza indirilmesi konusunda işçilerin faaliyet alanlarının değiştirilmesi mümkün mü?
     (İş hukuku)
Kişisel verilerin korunması hukuku açısından sorulabilecek sorular:

  • Ziyaretçilerin AVM veya mağaza girişlerinde ateş ölçümü yapılması mümkün mü? Ateş ölçümlerine ilişkin kayıt tutulabilir mi? Bunun için açık rıza almak gerekir mi?
  • 20 yaş altı ve 65 yaş üstü sokağa çıkma yasağı olduğu dikkate alındığında girişlerde kimlik kontrolü yapılması mümkün müdür? Bunların kopyalarının alınması kişisel verilerin korunması hukuku açısından sorun yaratacak mıdır?
  • Sağlık birimlerine yönlendirme konusu dikkate alındığında söz konusu sağlık verisinin de aktarılması ve dolayısıyla işlenmesi gerekmekte midir? Bu verilerin yurt dışına aktarımı konusunda herhangi bir sınırlama bulunmakta mıdır?
  • AVM girişlerinde yer alacak bilgilendirme yazısında kişisel verilerin korunması hukuku açısından hangi hususlara yer verilmelidir?
  • Açık rıza alınması gerektiği hallerde bu açık hangi yöntemlerle alınabilir?
     (Kişisel Verilerin Korunması Hukuku)
Uyuşmazlık Çözümleri hakkında olası sorular:

  • Perakendeciler, uyarlama davalarına ilişkin şimdiden ne gibi hazırlıklar yapabilir? AVM’ler uyarlama davalarıyla karşılaştıklarında ne gibi argümanlar ileri sürebilirler? Bu argümanlar içinde Rehber’de yer alan önlemlerin yerine getirilmesi ya da getirilmemesi nasıl bir rol oynar?
  • Mahkemelerin yükü ve uzunca bir süredir tam kapasite ile çalışmadıkları dikkate aldığında, tahkim yargılamasının taraflar için avantajları nelerdir?
     (Uyuşmazlık Çözümü)

Sonuç

Yukarıda yer verdiğimiz Rehber’de yer alan önlemlerin uygulanmasında en önemli rollerden biri halkımıza düşmektedir. Halkımız bu önlemlere üstlerine düşen kadar uyarsa alınacak tüm bu masraflı önlemlerin bir anlam ifade edeceği gerek AVM’ler gerekse perakendeciler tarafından dile getirilmektedir.

Rehber’in hali hazırda aslında basında yer alan haberlerde açıklandığı ve henüz yayınlanan resmi bir açıklama bulunmadığı dikkate alındığında, şu an için önlemlere uymayan AVM ve perakendecilerin bir yaptırım ile karşılaşmasının mümkün olmadığı kanısındayız. Bu nedenle resmi kanallardan yapılması beklenen açıklamaların önemle takip edilmesi gerekmektedir. Öte yandan toplum sağlığı ve itibar açısından, bu önlemlere uyma iradesinin en üst seviyede olduğuna inanıyor ve görüyoruz.

Öte yandan, konu kamu sağlığı olduğunda, kamu kurumlarının bazı kanun ve yönetmeliklerdeki takdir ve yorum yetkisini geniş kullanarak idari para cezalarının AVM’ler, perakendeciler ve vatandaşlar bakımından söz konusu olabileceğinin atlanmaması gereken bir husus olduğunu düşünüyoruz. Ayrıca bu önlemlerin İç İşleri Bakanlığı veya Sağlık Bakanlığı’nın genelgelerinde yer alması durumunda, genel kolluk ve belediye zabıtalarının denetimlerinde aykırılık tespit edilirse, İl Hıfzıssıhha Kurulu kararları doğrultusunda idari para cezası uygulanabilecek ve ayrıca kararlara uymayan işletmeler hakkında kapatma/ruhsat iptali ve sair mevzuatta belirtilen sair cezaların uygulanmasının söz konusu olabileceğinin altını çiziyoruz.

Örneğin, İzmir Büyükşehir Belediyesi Zabıta Dairesi Başkanlığı tarafından AVM’lere gönderilen “Hizmete açılacak olan AVM’erin uyması gereken kurallar” konulu 08.05.2020 tarihli yazıda Rehber’de yer alan önlemlere paralel önlemlere yer verilmiş, kurallara aykırılık halinde 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu’nun 282. Maddesi (Ceza Hükümleri – İdari Para Cezası – 289 TL ile 3180 TL arası) ve 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 32. Maddesi (Genel sağlığın korunması amacıyla hukuka uygun olarak verilen emre aykırı hareket etme – 392 TL) uyarınca idari para cezası uygulanacağı, ayrıca 5393 sayılı Belediye Kanunu’nda suç teşkil eden fiiler için de 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 195. Maddesi (Bulaşıcı hastalıklara ilişkin tedbirlere aykırı davranma – iki aydan bir yıla kadar hapis cezası) gereğince işlem tesis edileceği vurgulanmıştır. Bununla birlikte idarenin, yukarıda yer verilen ve belediyeler tarafından AVM’lere iletilen yazıda yer alan yaptırımlara ilişkin yetkisi konusunda uygulamada çeşitli tartışmalar süregelmektedir.

COVID-19 salgını ile ilgili hukuki düzenlemelerle ilgili bilgilere Esin Avukatlık Ortaklığı Coronavirüs Masası‘ndan ulaşabilirsiniz.

Benzer içerikler