Daha fazla bilgi için,
lütfen iletişime geçin :
Hukuk Bültenleri
29/09/2021 https://www.esin.av.tr/wp-content/themes/esin/images/esin.jpg

İçişleri Bakanlığı Alışveriş Merkezlerinde Alınacak Önlemlere İlişkin Usul ve Esaslar Yayımladı

Hukuk Bültenleri
Covid-19
Gayrimenkul Hukuku
Genel

Normalleşme Sürecine Giren Sektör ile İlgili Güncel Gelişmeler

Faaliyete geçecek olan alışveriş merkezlerinin (“AVM”) ve perakendecilerin uyması gereken önlemler 9 Mayıs 2020 tarihinde Sağlık Bakanlığı tarafından açıklanmış, bu önlemleri 11 Mayıs 2020 tarihinde yayınladığımız hukuk bültenimizde detaylıca incelemiştik. Ayrıca bu önlemlere ilişkin denetim mekanizmasının nasıl işleyeceğine dair soru işaretleri olduğunu belirtip bu önlemlerin, İçişleri Bakanlığı (“Bakanlık“) genelgesi ile yayımlanması ihtimalinden bahsetmiştik. Bakanlık’ın genelgesiyle 11 Mayıs’ta yayınlamış olduğumuz hukuk bültenimizde yer verdiğimiz denetleme yetkisi sorunu da açıklığa kavuşmuştur.  Bakanlık öncelikle Valilik ve Kaymakamlıklara Umumi Hıfzıssıhha Kanunu kapsamında gerekli kararları almaları talimatını vermiş; bu kapsamda Bakanlık, idari para cezaları ile Türk Ceza Kanunu kapsamındaki cezaları ve bu cezaların uygulama yetkisini yasal bir zemine oturtmuştur.

Bu önlemlere uyulmaması halinde Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nun 282. maddesi  uyarınca 3150 TL ve Kabahatler Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca 392 TL idari para cezası işlemi tesis edileceği ve Türk Ceza Kanunu’nun 195. Maddesi kapsamında ilgililer için iki aydan bir yıla kadar hapis cezasının söz konusu olabileceği belirtilmiştir. Buna ek olarak, kararlara uymayan işletmeler ve firmalar hakkında kapatma veya ruhsat iptali ve/veya tabi oldukları mevzuatta belirtilen sair cezaların uygulanmasının söz konusu olabilecektir.

Bakanlık, ayrıca Sağlık Bakanlığı’nın açıkladığı önlemler ötesinde yeni önlemler getirmiş ve Sağlık Bakanlığı’nın açıkladığı kimi önlemleri detaylandırmıştır. Sağlık Bakanlığı’nın getirdiği önlemlere ek olarak Bakanlık’ın getirdiği yeni önlemler, bu bültenimizin “Mevzuatta Yeni Gelişme” başlığı altında yer almaktadır. Unutmamak gerekir ki, Bakanlık, çıkardığı genelgede, Sağlık Bakanlığı’nın belirttiği sağlık önlemlerini özel bir ek olarak genelgesine eklemiştir.

11 Mayıs “açılış” haberleriyle birlikte, bazı AVM’ler zaten hiç kapanmadıklarını, bazıları zaten kısmen açık kaldıklarını (genellikle sadece hipermarket ve eczaneler açık kaldı), Zorlu, İstinye Park, Kanyon, Akasya gibi bazı AVM’ler ise açılış için Haziran başını hedeflediklerini belirttiler.

AVM’lerin açılması” terimi sektöre uzak oyuncular tarafından bazen yanlış algılanabiliyor. Hâlihazırda sektörde çalışan dostlarımızdan aldığımız bilgiler uyarınca, hiçbir AVM %100 doluluk oranıyla açılmadı! Çoğunun mağaza doluluk oranları %10 ila genellikle %25-%30 bandında kalmakla birlikte, AVM dizaynı, mağaza sayısı ve metrekaresine bağlı olarak bu oran bazen %50’lilere yaklaşarak değişiklik gösterdi.

Perakendeciler tarafında ihtiyatlı yaklaşanlar, 11 Mayıs’ta özellikle “Sokak AVM”si tarzında inşa edilen AVM’lerdeki mağazalarını açtıklarını belirttiler. Perakendeciler açısından baktığımızda, açılan mağazalar genellikle, büyük ve çok mağazalı, hızlı moda Türk markaları olan hazır giyim ve ayakkabı mağazaları ile optik ve bebek eşyaları olmak üzere genellikle departman store şeklinde dizayn edilmemiş spor malzemeleri ve kıyafetleri satan mağazalar oldu.

12 Mayıs’ta ise yerel ve büyük bir departman store’un daha AVM’lerdeki birçok mağazasını açması beklenmekteydi. Ayrıca sektörde duyulan planlara göre, yabancı hızlı moda markalarından bazıları açılış tarihlerini önümüzdeki hafta olarak planlamaktadır.

Nasıl müşteri müşteriyi çekerse, açılan mağaza sayısının artması da kapalı olan diğer mağazaları da açılmaya yönlendirecektir. Finansman, tedarik zinciri veya sair sebeplerle mağazasını açmak istemeyen kiracılara, AVM yönetimleri, AVM’lerin doluluk ve ciro oranlarını artırmak için açmaları yönünde girişimlerde bulunacaklardır. Bu anlamda, AVM ve perakendeciler açısından kira hükümleri bakımından bakıldığında birçok tartışmanın söz konusu olacağı aşikardır. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin (AYD) bazı dönemlere ilişkin kira almama tavsiyelerine, bir grup AVM yatırımcısı, bankalarla yaptığı anlaşmalar çerçevesinde veya halka açık olmaları sebebiyle uyamayacaklarını belirtmiştir.

Kira ekseninde dönen tartışmalara ilişkin başka bir husus da perakendecilerin sabit kira olmadan ciro kirası üzerinden kira alınması yönündeki talepleri olacaktır. Ancak bu konuya ilişkin AVM’lerin üçüncü taraflarla ilişkileri (bankalarla akdedilen sözleşmeler ve Sermaye Piyasası mevzuatı gibi) hareket alanlarını kısıtlayıp, konuyu daha da karmaşık hale getirmektedir. Dolayısıyla AVM’lerin kira bedeli ve ortak alan görüşmelerinde, ilgili diğer sözleşmeler veya Sermaye Piyasası kurallarına tabi iseler bu kurallar uyarınca ne kadar esnek olabileceklerini değerlendirmeleri önem arz edecektir. Bu anlamda kira uyarlama davaları ne yazık ki tahminlerimizden daha fazla olacağını, bazı perakendecilerin cezasız erken çıkış hakkı talep edeceklerini tahmin ediyoruz.

Tüm tartışmalarla birlikte AVM ve perakendeciler için getirilen yeni İçişleri Bakanlığı Genelgesi, 9 Mayıs 2020 tarihli Sağlık Bakanlığı açıklamalarına ek olarak özellikle denetime yönelik yeni düzenlemeler getirmektedir.

Denetimin ne sıklık ve kararlılıkla uygulanacağı ilerleyen dönemlerde belli olacaktır. Denetim söz konusu olduğunda tarafların dikkatini kısaca bir başka konuya çekmek de isteriz. Denetimin olduğu her noktada yolsuzlukla mücadele ve suistimal kavramları akla gelmelidir. AVM’lerin tüm bu önlemlere layıkıyla uyması belli bir süre alacaktır. Bazı AVM’lerin sırf bu önlemlere uyabilmek için bir süre daha kapalı kalması veya açılan AVM’lerin uzak da olsa bir ihtimal “tekrar” kapanması söz konusu olabilir. Ayrıca bazı AVM’lerin ek maliyet veya başka sebeplerle kapanmaları ve ofis veya farklı fonksiyonlarla değerlendirilmeleri de beklenmektedir. Bu tip değişimlerde imar plan ve notları başta olmak üzere imar kurallarının özellikle dikkate alınması gerekmektedir.

Söz konusu gelişmelerle bir yandan AVM ve perakendeciler arasında yeni etik ilkelerin şekillenmesini umuyoruz. Bir sektörün doğru ve sürdürülebilir yönetimi sadece mevzuata uygun hareket etmekle mümkün değildir. Kriz ortamlarında atılan adımların ileride daha büyük sorunlar olarak geri dönmemesi açısından, sektöre sarih AVM/Perakende etik kuralların belirlenmesinin önemli bir unsur olduğunu düşünüyoruz. Büyük uluslararası örgütlerin fonksiyonları eleştirilere neden olsa da devrimlerin genellikle savaş, sosyal dengesizlik gibi kriz veya kaoslardan sonraya ortaya çıktığı düşünüldüğünde bu yönde adımlar için uygun bir zaman olduğunun kabulü taraflar arasındaki tansiyonu da bir anlamda düşürebilir.

Aşağıda yer verdiğimiz yeni mevzuatın etkilerini birkaç gün içinde görmeye başlayacağımızı ve öncelikle denetim ve getirilen önlemlerin alınamaması halinde oluşacak risk değerlendirmelerinin artmasını bekliyoruz. Ayrıca açılan ya da açılmayan mağazalar ile AVM’ler arasındaki ilişkinin özellikle kira hukuku boyutunda gerçekleşecek görüşmelerin uyuşmazlıklara veya bazen adeta boşanma boyutuna taşınmasının kaçınılmaz olduğunu şimdiden tahmin edebiliyoruz.

Mevzuatta Yeni Gelişme

Bakalık da Sağlık Bakanlığı tarafından belirlenen önlemlere ilişkin olarak usul ve esasları yayımladı.
Aşağıda, Bakanlık tarafından getirilen ve 11 Mayıs tarihli bültenimizde yer almayan yeni önlemler, usul ve esaslar listelenmiştir.

Alınacak Tedbirler ve Bunlara İlişkin Usul ve Esaslar:

a. Genel Olarak

AVM’ler 10.00 ila 22.00 saatleri arasında faaliyet gösterecektir.

AVM içerisinde bulunan lokanta ve restoranlar al/götür veya paket servis şeklinde hizmet vereceklerdir. Ancak sıra bekleyen müşteriler için zeminde 1 metre aralıklar ile sosyal mesafe uyarı işaretlemesi yapılacaktır.

b. AVM ve İş Yerlerinde Bulunabilecek Müşteri Sayısı

  • Belediye imar müdürlükleri tarafından AVM’lerin onaylı mimari projeleri esas alınarak; AVM’lerin toplam inşaat alanından otopark, depo, tesisat katı/odası, yönetici/ odası, idari bürolar, çalışan yemekhaneleri, yangın merdiveni vb. müşteri kabul edilmeyen alanlar çıkarıldıktan sonra aktif müşteri/ziyaretçi kabul edilebilecek alanlarına aynı anda 10 metrekareye bir kişi olacak şekilde müşteri kabul edilebilecektir. Bu sayılar AVM yönetimine tebliğ edilecektir.
  • AVM yönetimi, kabul edilebilecek toplam müşteri sayısını herkese görülecek şekilde AVM girişlerinde ve internet sitesinde ilan edecektir.
  • İşyerlerinin kabul edebileceği toplam müşteri sayısını gösteren ilan, pankart veya afişler işyeri girişlerine konulacaktır.

c.Hijyen Önlemleri

  • İşyerlerinde bulunan bilgisayar klavyeleri, telefon ve diğer cihaz yüzeyleri dezenfektan maddelerle silinerek gerekli oldukça dezenfekte edilecektir.
  • Tekerlekli sandalye vb. araçlar, her bir kullanım sonrası dezenfekte edilecektir.
  • ATM’ler her saat başı dezenfekte edilecek ve ATM bölgelerine el dezenfektanı konulacak, bilgilendirici afişler asılacaktır.

d.AVM’de Bulunan İş Yerlerine İlişkin Önlemler

  • AVM içinde bulunan işyerleri kendi sektörleri ile ilgili yayımlanacak olan kurallara ayrıca uyacaklardır.

e.Çalışanlara Yönelik Önlemle

  • AVM yönetimlerince, COVİD-19’un çalışanlara etkileri hakkında içinde işyeri hekimi ve halk sağlığı uzmanının bulunacağı bir komisyon tarafından iş sağlığı ve güvenliği yönünden risk değerlendirmesi yapılacak/yaptırılacaktır.

f.Denetim ve Eğitimler

  • AVM yönetimlerince, koronavirüs salgınına karşı alınan tedbirlere uyulup uyulmadığı takip edilecek ve denetlenecektir. Tespit edilen uygunsuzlukların giderilmesi sağlanacaktır. Bu amaçla her AVM için koronavirüs tedbirleri sorumlusu ya da sorumluları belirlenecektir.
  • Koronavirüs sorumluları her saat başı işyerlerinde alınması gereken tedbirler başta olmak üzere AVM kapsamında alınan ve alınması gereken tedbirleri denetleyeceklerdir.
  • Koronavirüs sorumluları tarafından alınan tedbirler gerektiğinde ibraz edilmek üzere günlük çizelgeler ile kayıt altına alınacaktır.
  • AVM’de görevli güvenlik, sağlık ve temizlik personeline değişen ve yeni iş tanımları, koronavirüs kapsamında alınan tedbirler ve yapılması gerekenler hakkında teorik ve pratik eğitimler verilecektir.
  • Valiliklerce, içinde halk sağlığı uzmanı ve makine mühendisinin bulunacağı beş kişilik bir komisyon oluşturulacak ve bu komisyon tarafından AVM’lerin, koronavirüs ile mücadele kapsamında belirlenen kurallara riayet edip etmediklerinin denetlenmesi (haftada en az bir kez olmak üzere) sağlanacaktır.

COVID-19 salgını ile ilgili hukuki düzenlemelerle ilgili bilgilere Esin Avukatlık Ortaklığı Coronavirüs Masası‘ndan ulaşabilirsiniz.