Yeni Gelişme
T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın (“Bakanlık”) dövizle ödeme yasağı getiren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’a (“32 Sayılı Karar”) ilişkin olarak hazırladığı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’i (Tebliğ No: 2008-32/34) (“Tebliğ”) 6 Ekim 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlandı.
1. Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından herhangi bir istisna getirildi mi?
Hayır. Tebliğ, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin herhangi bir istisna getirmemiştir.
Tebliğ’e göre; Türkiye’de yerleşik kişiler; kendi aralarında akdedecekleri, serbest bölgeler dahil yurt içinde yer alan gayrimenkullere ilişkin, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul satım ve kiralama sözleşmelerinde satış ve kira bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.
2. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında TL’ye dönüşüm nasıl yapılmalıdır?
Öncelikli olarak, sözleşme taraflarının sözleşme serbestisi çerçevesinde TL’ye dönüşüm için verilen 30 günlük süre içerisinde (13 Ekim 2018 tarihi sonuna kadar) müzakere ederek yeni bedelleri tayin etmeleri beklenmektedir.
3. Tarafların anlaşamaması halinde kira bedeli ne şekilde TL’ye çevrilecektir?
Tarafların TL’ye dönüşüm konusunda anlaşamadığı takdirde, kira bedeli öncelikle 2 Ocak 2018 tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın gösterge niteliğindeki efektif satış kuru esas alınarak hesaplanacaktır.
Hesaplanan bu tutara, 2 Ocak 2018 tarihinden yeniden belirleme tarihine yani 30 günlük sürenin sonu olan 13 Ekim 2018 tarihine (“Belirleme Tarihi”) kadar Türkiye İstatistik Kurumu’nun (“TÜİK”) her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (“TÜFE”) aylık değişim oranları esas alınarak hesaplanacak tutarın eklenmesi suretiyle kira bedeli belirlenecektir.
4. Belirlenen bu tutar ne zamana kadar geçerli olacaktır?
Belirlenen tutar, sözleşme ile kararlaştırılan kira yılının sonuna kadar geçerli olacaktır.
Detaylar için 8. maddedeki örneğe bakınız.
5. Kira yılı sonunda kira bedeli nasıl belirlenecektir?
Belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundaki kira bedeli, Belirleme Tarihi’nden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir. Bu bedel ilgili kira yılının sonuna kadar geçerlidir.
6. Bir sonraki kira yılında kira bedeli nasıl belirlenecektir?
Önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir.
7. Tahsili yapılmış veya gecikmiş olan kira bedellerinin durumu ne olacaktır?
Kira bedeli ve depozito bedeli gibi kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin tahsili yapılmışsa veya tahsili gecikmişse, TL’ye çevrilmeyecektir.
8. Örnek Hesaplama
1 Nisan 2016 başlangıç tarihli ve 1 Ekim 2018 tarihinde 10.000 ABD Doları olan bir iş yeri sözleşmesi için, kira bedelinin dönüştürülmesi konusunda tarafların anlaşamaması halinde:
a. Kira bedeli 2 Ocak 2018 tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın gösterge niteliğindeki ABD Doları efektif satış kuru olan 3,7776 üzerinden TL’ye çevrilir.
10.000 ABD Doları x 3,7776 = 37.776 TL
b. Belirleme Tarihi olan 13 Ekim 2018 tarihine ilişkin Ekim ayı TÜFE oranları TÜİK tarafından henüz yayımlanmamıştır. Bu sebeple, TÜİK tarafından yayımlanan Ocak 2018 ile en son yayımlanan Eylül 2018’e ait TÜFE arasındaki değişim oranı olan %17,99 (TÜFE aylık değişim oranlarının kümülatif toplamı) kullanılmıştır. Örneğimizde, %17,99 oranındaki artışa göre kira bedeli şu şekilde hesaplanacak ve kira ödemesi kira yılı sonu olan 1 Nisan 2019’a kadar aşağıdaki tutar üzerinden ödenecektir:
Kira Bedeli:
37.776 TL x 1,1799 = 44.571,90 TL
c. Kira yılı sonu olan 1 Nisan 2019 tarihinden 1 Nisan 2020 tarihine kadar kira bedeli, 13 Ekim 2018 tarihinden itibaren 1 Nisan 2019 tarihine kadar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenecektir. Bu oran da henüz belli olmadığından, değişim oranı örnek olması açısından “%15” olarak alınmıştır. Söz konusu artış sonrasında:
Yenileme Dönemi Kira Bedeli:
44.571,90 TL x 1,15 = 51.257,68 TL
d. 1 Nisan 2020 sonrasında ise, kira bedeli, 1 Nisan 2019 tarihinden itibaren 1 Nisan 2020 tarihine kadar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenecektir. Bu oran da henüz belli olmadığından, değişim oranı örnek olması açısından “%13” olarak alınmıştır. İkinci yenileme döneminde kira bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:
İkinci Yenileme Dönemi Kira Bedeli:
51.257,68 TL x 1,13 = 57.921,17 TL
e. Tebliğ uyarınca, yukarıdaki şekilde hesaplanan bedeller Ekim 2020 tarihine kadar geçerli olacaktır. Tebliğ’de Ekim 2020 sonrasında hesaplamanın ne şekilde yapılacağına ilişkin herhangi bir açıklık bulunmamaktadır.
