Yeni gelişmeler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“Kat Mülkiyeti Kanunu“) ile 2644 sayılı Tapu Kanunu (“Tapu Kanunu“) son dönemde, gerek yatırımcıları gerek ilgili finans kuruluşlarını gerekse kat maliklerini ilgilendiren önemli değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7579 sayılı Kanun (“Değişiklik Kanunu“), 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olup, Değişiklik Kanunu metnine buradan ulaşabilirsiniz.
Değişiklik Kanunu neler getiriyor?
Değişiklik Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu kapsamında gerçekleştirilen başlıca değişiklikler özetlenmektedir:
1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikler
a. Yönetici artık işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilecek
Önceki düzenlemede yöneticiye, ana gayrimenkulün genel yönetim işleri için kat maliklerinden münasip miktarda avans toplama ve bu avansın harcanıp bitmesi hâlinde kalan işler için yeniden avans toplama yetkisi tanınmaktaydı. Değişiklik Kanunu ile bu düzenleme yürürlükten kaldırılmış; yöneticinin avans toplama yetkisi, işletme projesi onaylanıncaya kadar geçen süreyle sınırlı tutulmuştur.
b. İşletme projesi artık kat malikleri kurulunca kabul edilecektir
İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanacaktır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlayacak; bu geçici proje en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik kat malikleri kurulunun onayına sunulacaktır. Böylece projenin onaylanması sorumluluğu genel kurula bırakılmış ve yöneticinin hazırladığı geçici proje üç aylık bir süre için onay sürecine tabi kılınmıştır. Buna bağlı olarak, projenin bildirimi üzerine yedi gün içinde itiraz edilmesine bağlı kurul incelemesi mekanizması tümüyle kaldırılmıştır. Yeni düzenlemede proje, bildirimden sonra herhangi bir itiraz şartına bağlı olmaksızın, en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmek üzere kat malikleri kurulunun onayına sunulacaktır.
c. Geçici işletme projesi bedeline yeniden değerleme oranıyla üst sınır getirildi
Yürürlükte bir işletme projesi bulunması hâlinde geçici işletme projesi için öngörülecek bedel sınırlandırılmıştır. Buna göre geçici proje bedeli, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmamak kaydıyla belirlenecek ve yukarıdaki paragrafta açıklanan usulle kat malikleri kuruluna sunulacaktır.
d.Toplu yapılarda yönetim planı değişikliklerinde aranan nisaplar beşte dörtten üçte ikiye düşürüldü
Hem toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümler bakımından hem de geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümleri bakımından, daha önce aranan “beşte dört” çoğunluk “üçte iki” çoğunluğa indirilmiştir. Ayrıca yönetim plânı ve değiştirilmesine ilişkin maddeye eklenen fıkra ile, yönetim planlarının anılan maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı açıkça belirtilmiştir; böylece mevcut yönetim planlarında daha ağır bir nisap öngörülmüş olsa dahi yeni kanuni oran geçerli olacaktır.
2. Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikler
Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından değerleme kuruluşu olarak yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının, düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne (“TKGM“) elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale geldi. Verilerin elektronik ortamda gönderilmesine ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınmak suretiyle TKGM tarafından belirlenecektir.
Sonuç
Değişiklik Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikler, işletme projesinin hazırlanması ve onaylanması sürecini genel kurul merkezli ve süreyle sınırlı bir yapıya dönüştürürken yönetim planının değiştirilmesinde ise daha fazla esneklik sağlamaktadır. Bunun yanı sıra, Tapu Kanunu’nda değerleme raporlarının elektronik aktarımına ilişkin getirilen yükümlülük, finans kuruluşları bakımından yeni bir operasyonel yükümlülük tesis etmektedir.
