Yeni gelişmeler
Anayasa Mahkemesi’nin (“AYM“) 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı (“Karar“), 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Karar ile 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (“TMK“) 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve yasal önalım hakkının kullanılmasında dava konusu payın rayiç bedelinin esas alınmasını öngören düzenleme iptal edilmiştir. İptal hükmü, Karar’ın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir.
Karar’a buradan ulaşabilirsiniz.
Yasal Önalım Hakkının Mevzuattaki Yeri
Yasal önalım hakkı, TMK’nın 732 ila 734. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkına sahiptir. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkının kullanılmasında esas alınacak bedel TMK m. 734’ün ikinci fıkrasında düzenlenmekte olup, bu fıkra 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun (“7571 sayılı Kanun“) ile değiştirilmiştir. 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önce, önalım hakkının kullanılmasında esas alınan bedel payın satış bedeli iken, anılan değişiklikle bu bedel hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel hâline gelmiştir.
Bu kapsamda, TMK m. 734’ün ikinci fıkrası uyarınca (i) hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirlemekle, (ii) önalım hakkı sahibi ise belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım hakkı sahibinin anılan bedelleri kesin süre içinde yatırmaması hâlinde adına payın tesciline karar verilememekte; yatırılan bedel ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmektedir.
Aynı Kanun ile TMK’ya ayrıca, 734. maddede yapılan değişikliklerin yürürlüğe girdikleri tarihten önce açılmış davalara da uygulanacağını, 733. maddede yapılan değişikliklerin ise yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmayacağını düzenleyen geçici 1. madde eklenmiştir.
Karar’ın Satırbaşları
AYM, yasal önalım hakkına ilişkin düzenlemenin satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibinin mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatlerini ilgilendirdiğini ve devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında bu menfaatler arasında adil bir denge kurulması gerektiğini belirtmiştir.
Bu kapsamda AYM, önalım hakkının üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından aynen üstlenilmesine dayandığını ve bu suretle satış sözleşmesinin koşulları korunurken yalnızca alıcının değiştiğini vurgulamıştır. AYM, rayiç bedelin esas alınmasının bu dengeyi bozduğu sonucuna varmıştır. AYM’ye göre tarafların serbest iradeleriyle belirlediği satış bedeli yerine yargılama sırasında tespit edilen rayiç bedelin esas alınması, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedelden farklı bir bedel üzerinden önalım hakkının kullanılmasına yol açmaktadır. Rayiç bedelin satış bedelinden yüksek olması alıcının haksız kazanç elde etmesine, düşük olması ise alıcının zarara uğramasına neden olabilecek; ayrıca önalım hakkı sahibi ödemesi gereken bedeli ancak yargılama sırasında rayiç bedelin belirlenmesiyle öğrenebilecektir.
Uygulamada satış bedelinin taraflarca serbestçe belirlenmesi ve tapu harcının bildirilen satış bedeli üzerinden hesaplanması nedeniyle, tapu harcının daha düşük ödenmesi amacıyla satış bedelinin taraflar arasında gerçekte kararlaştırılan bedelden daha düşük gösterildiği durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bu uygulama, yasal önalım hakkının tapuda bildirilen satış bedeli üzerinden kullanıldığı hâllerde geçmişte çeşitli uyuşmazlıklara yol açmıştır. Ayrıca, özellikle son yıllarda enflasyonun öngörülen seviyelerin önemli ölçüde üzerinde gerçekleştiği dikkate alındığında, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdan pay satın alan kişiler, önalım hakkının satıştan uzun bir süre sonra başlangıçtaki satış bedeli üzerinden kullanılması hâlinde önemli bir ekonomik kayba uğrayabilmektedir.
Bu çerçevede, yasal önalım hakkının satış bedeli üzerinden mi yoksa hakkın kullanıldığı tarihteki rayiç bedel üzerinden mi kullanılacağının belirlenmesi, önalım hakkı sahibinin menfaatleri ile payı satın alan kişinin menfaatleri arasında bir denge kurulmasını gerektirmektedir. AYM, rayiç bedele dayalı sistemi iptal ederek, alıcının mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatlerine ve tarafların sözleşme serbestisine, özellikle satış sözleşmesinde kararlaştırılan koşulların ve satış bedelinin korunmasına daha fazla ağırlık veren bir yaklaşım benimsemiştir. Bununla birlikte, kanun koyucu dokuz aylık geçiş dönemi içinde yeni bir düzenleme yapmadığı takdirde, satış bedelinin gerçekte kararlaştırılan bedelden düşük gösterilmesinden ve satış bedelinin enflasyon karşısında değer kaybetmesinden kaynaklanan sorunlar, gelecekteki önalım uyuşmazlıkları bakımından önemini koruyabilir.
Bu gerekçelerle AYM, önalım hakkının kullanılmasında rayiç bedelin esas alınmasını öngören TMK m. 734’ün ikinci fıkrasındaki “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bularak iptal etmiştir. “Rayiç bedeli” ibaresinin iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri ile ikinci fıkranın kalan kısmı da iptal edilmiştir. Ayrıca, TMK m. 734’te yapılan değişikliklerin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası da iptal edilmiştir.
AYM, iptal kararının derhâl yürürlüğe girmesinin kamu yararını ihlal edici bir hukuki boşluk doğuracağını değerlendirmiş, iptal hükümlerinin Karar’ın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, yani 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesine karar vermiştir.
Sonuç
Karar, paylı mülkiyete tabi taşınmazların devri bakımından önem taşımaktadır. Rayiç bedele dayalı mevcut sistem, iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihe kadar uygulanmaya devam edecektir. Bu tarihten sonra TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kalkacaktır. Bu nedenle dokuz aylık geçiş dönemi, paylı taşınmaz satışları ile mevcut ve muhtemel önalım uyuşmazlıkları bakımından yakından izlenmelidir. Kanun koyucunun bu süre içinde yeni bir düzenleme yapıp yapmayacağı ve önalım bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği, satış süreçleri ve dava stratejileri bakımından belirleyici olacaktır.
