#EvdenHukuk
İletişim : coronadesk@esin.av.tr

Coronavirus Desk

Daha fazla bilgi için,
lütfen iletişime geçin :

Birtürk Aydın

Ortak Avukat

20/03/2020
Gayrimenkul Hukuku / Gayrimenkul

COVID-19 Salgını – Kira Sözleşmelerine Etkisi

Hukuk Bültenleri

Yeni Gelişme

COVID-19 virüsünün Türkiye’deki etkisinin artışıyla beraber virüs sadece kişi ve toplum sağlığı üzerinde tehdit oluşturmuyor; aynı zamanda ekonomik etkileri ile de endişeye sebep oluyor. Hükümet ve şirketler salgına karşı verilen mücadelede çeşitli önlemler alıyor.

İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihinde il valiliklerine gönderdiği Koronavirüs Tedbirleri konulu Ek Genelge ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten birçok işletmenin (gösteri merkezleri, konser salonları, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor merkezleri) 16 Mart 2020 saat 24:00 itibariyle faaliyetlerinin geçici bir süreyle durdurulacağı yönünde karar alındı. Aynı zamanda birçok işletme kendi takdirlerinde olarak faaliyetlerine ara verdiklerini ya da uzaktan çalışma kararı aldıklarını; birçok perakendeci de mağazalarını bir süreliğine kapatma kararı aldıklarını açıkladı. Buna paralel olarak, Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği de toplum ve perakendecilerin taleplerini dikkate alarak alışveriş merkezlerinin kapatılmasını ve kiracılara da gerekli kolaylığın sağlanmasını tavsiye etti. Bazı alışveriş merkezleri Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin tavsiyesi çerçevesinde kapandı. Benzer şekilde, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) COVID-19 salgınıyla mücadele kapsamında, TAMPF bünyesindeki alışveriş merkezlerinin, perakendicelerin kapalı kaldığı dönemde kira faturası düzenlenmeyeceğini bildirmiştir.

Gelir İdaresi Başkanlığı da resmi internet sayfası üzerinden COVID-19 salgınından doğrudan etkilenen mükelleflerin Nisan, Mayıs ve Haziran aylarında ödemeleri gereken muhtasar ve katma değer vergilerinin ödemelerinin altı ay ertelenmesine yönelik olarak gerekli çalışmaların yapıldığı belirtti ve etkilenen mükellefler arasına alışveriş merkezleri ve alışveriş merkezinde faaliyette bulunan perakendecileri de dahil etti.

Kiraladıkları işyerlerinde faaliyetlerini gerçekleştiren işletmelerin uğradıkları bu kesintilerin işletme (kiracı) ile mal sahipleri arasındaki kira ilişkisini nasıl etkileyeceğine ve bu etkilerin her iki taraf için de asgari ölçüde tutulması için hangi adımların atılabileceğine yönelik olası hukuki ve pratik görüşlere aşağıda yer vermekteyiz.

1. Hükümetin aldığı önlemler çerçevesinde işletmenin tamamen kapanması halinde kiracıların kira ödeme yükümlülükleri devam eder mi?

Hükümetin COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemler çerçevesinde kiracı konumundaki işletmelerin tamamen kapatılması, kiracılar açısından beklenmeyen hal teşkil edecektir. Bu nedenle kiracılar, bu beklenmeyen hal ve mücbir sebep sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer bir ifadeyle kira bedeli işletilmemesini kiraya verenden talep edebileceklerdir. Bununla birlikte, COVID-19 salgınının ne kadar süreceği ilerideki dönemlerde yapılacak kira bedeline ilişkin değerlendirmeleri de etkileyebilir. Söz konusu salgının uzaması ve önlemlerin devamı varsayımında, kiraya veren bakımından da kiraya verilen yerin amaca uygun kullanılmasının hukuken ve -belki de fiilen- mümkün olmamasından ve bu kira tahsil edilememe durumunun kiraya veren açısından katlanılamaz hale gelmesinden hareketle hukuki taleplerde bulunma imkanı söz konusu olabilir.

2. Hükümetin aldığı önlemler çerçevesinde, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin tamamen kapanması veya alışveriş merkezindeki bazı işletmelerin kapanması halinde kiracıların ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder mi?

Alışveriş merkezleri veya iş merkezleri gibi yapıların tamamen kapandığı dönemlerde dahi alışveriş merkezinde bulunan mağazaların veya iş merkezlerinde bulunan ofislerin güvenliği, alışveriş merkezinin devamlılığı ve işletilmeye hazır şekilde bulundurulması için güvenlik, temizlik, teknik destek gibi hizmetlerin sürdürülmesi gerekmektedir.

Söz konusu bu hizmetler, alışveriş merkezindeki veya iş merkezlerindeki kiracılara karşı yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla sağlandığından, kiraya verenin (veya alışveriş merkezi/iş merkezi yönetiminin) ortak giderleri, alınan önlemler sebebiyle işletmesi kapanan kiracılardan da talep etmesi söz konusu olabilir.

Ancak, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi adına, alışveriş merkezi ve iş merkezi yönetiminin de, hükümetin COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemleri, açık mağaza/ofis sayısını, alışveriş merkezinin veya iş merkezinin açık kaldığı zaman dilimini ve müşteri yoğunluğunu dikkate alarak, ortak giderlere konu hizmetlerin ücretlendirmesini makul ölçüde tutması ve mümkünse çalışanların vardiyalarını yeni ihtiyaca göre düzenlemesi faydalı olacaktır.

3. Hükümetin aldığı önlemler çerçevesinde işletmelerin, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi halinde kiracılar kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Hükümetin COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemler çerçevesinde bazı işletmelerin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi durumu da söz konusu işletmeler için beklenmeyen hal teşkil etmektedir. İşletmeler her ne kadar açık kalmaya devam edecek olsa da, işletmelerin açık kaldığı saatlerin düşürülmesi de müşteri sayısında önemli ölçüde azalmaya sebebiyet verebilir. Bu nedenle, kiracıların kiraya verenden uyarlama talep edebilmesi mümkündür.

4. Kiraya verenin kendi inisiyatifiyle toplum sağlığını korumak adına aldığı önlemler çerçevesinde kiralanan yerin tamamen kapatılması veya çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi halinde kiracıların hakları nelerdir?

Kiracılar yukarıdaki sorularda açıklananlara benzer olarak kiraya verenin kendi inisiyatifiyle aldığı önlemler karşısında faaliyetlerinin kısıtlanması halinde de kira ödeme yükümlülüğünün askıya alınmasını veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebileceklerdir.

5. Kiracıların tedarik zincirindeki aksamalar veya çalışanların işe gelememesi gibi kiracı ile ilgili sebeplerden dolayı kiracılar kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Her ne kadar tedarik zincirindeki aksamalar veya çalışanların işe gelememesi gibi kiracı ile ilgili sebeplerin kiracıya indirim talep hakkı tanımayacağı düşünülse de bu gibi durumlar beklenmeyen hal olan COVID-19 salgınının birer sonucu niteliğinde olduğu değerlendirilebilir. Dolayısıyla bu ve benzeri durumlar dahi kiracının kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebileceği yönünde yorumlanabilecektir.

6. Kiracılar, müşteri sayılarındaki azalma sebebiyle kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Kiracılar, COVID-19 salgını sebebiyle müşteri sayısında azalma meydana gelmesi ve bu durumun süreklilik arz etmesi halinde, kira sözleşmelerinin uyarlanmasını talep edebileceklerdir.

7. Kira sözleşmeleri nasıl uyarlanacaktır?

Uyarlama, taraflar arasında kararlaştırılan kira bedelinde rızaen değişiklik yapılması yönünde yapılabileceği gibi ödeme tarihlerinin, sözleşme süresinin, ifa şeklinin değiştirilmesi gibi farklı şekillerde de yapılabilir. Tarafların rızaen uyarlama yoluna gitmesi halinde, uyarlanan kira bedelinin ne kadar süreyle uygulanacağı, hangi tarih veya olgu itibariyle kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin ödenmeye devam edileceği taraflar arasında serbestçe tayin edilebilecektir.

Kira sözleşmeleri, beklenmedik hal durumunda nasıl uyarlanacaklarına ilişkin hükümler içerebilir veya bu konuda sessiz de olabilir. Sözleşmenin bir uyarlama hükmü öngörmesi halinde öncelikle bu hükmün uygulanacağı kabul edilmelidir. Ancak uyarlama talep eden taraf, bu uyarlama hükmünün hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmadığını düşünmesi halinde, uyarlama hükmünün varlığına rağmen mahkemelere başvurabilir.

Sonuç

Kuşkusuz COVID-19 salgını taraflar arasındaki mevcut kira ilişkilerini etkileyecek ve karşılıklı bazı taleplere sebep olacaktır.

Bu amaçla, mevcut kira sözleşmelerinin hükümlerinin incelenmesi, beklenmeyen hal hükümlerinin kira ilişkisine nasıl uygulanacağının tespit edilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hallerde, taraflar arasında COVID-19 salgınına ilişkin önlemler sona erene kadar geçerli olacak şekilde kira ödeme yükümlülüğünü düzenleyen protokol düzenlenmesi faydalı olacaktır. Kaldı ki kira ilişkisi özellikle alışveriş merkezi gibi yapılarda aslında tedarik zincirinin bir halkasını oluşturmaktadır. Bu açıdan ilgili konuları, sadece kira boyutu ile değil tedarik zinciri, satış stratejileri doğrultusunda yeniden yapılandırmaları da içerecek şekilde bütüncül bir yaklaşımla değerlendirmeleri hem kiracı hem kiraya veren açısından daha faydalı olacaktır.

Kiracının COVID-19 sebebiyle mahkemeden uyarlama talebinde bulunması veya kiraya verenin kiracının bu dönemde kira ödemekten imtina etmesi nedeniyle yasal yollara başvurması halinde sürecin çok uzun süreceği, COVID-19 kaynaklı sıkıntılara zamanında çare olmayacağı, ayrıca taraflar arasındaki ticari ilişkiye zarar vereceği dikkate alınmalıdır. Ayrıca, mahkemenin tarafların talep ve ihtiyaçlarına uygun karar verip vermeyeceği ve kira bedelini hangi tarihlere yönelik uyarlayacağı da belirsizdir.

Bu bakımdan, sürecin dostane yollarla başarıyla yönetilmesi sadece tarafların gelecekteki ilişkilerinin korunması ve sürekliliği için değil, aynı zamanda COVID-19 salgınının önlenmesine ilişkin sosyal sorumluluklarını yerine getirmesini de kolaylaştıracaktır.

Coronavirus Desk
In order to be able to support our clients and friends in respect of various legal issues during the
Coronavirus (COVID-19) times, we have established a taskforce.

You can always contact our taskforce via coronadesk@esin.av.tr